Protokoll der Eigentümerversammlung

Wann Sie diese Vorlage brauchen

• Sie sind Verwalter oder leiten die Versammlung und brauchen eine Niederschrift, die jeder Eigentümer nachvollziehen kann.
• Sie sind im Verwaltungsbeirat oder Eigentümer und sollen die Niederschrift unterschreiben oder prüfen.
• Ihre Gemeinschaft hat keinen Verwalter, und der Vorsitzende der Versammlung muss das Protokoll und die Beschluss-Sammlung führen.

Häufige Fragen

Wer muss das Protokoll der Eigentümerversammlung unterschreiben?

Der Vorsitzende der Versammlung, ein Wohnungseigentümer und, wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dessen Vorsitzender oder sein Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG). Den Vorsitz hat der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt. Die Gemeinschaftsordnung kann weitere Anforderungen stellen; schauen Sie dort nach, bevor Sie die Unterschriften einholen.

Bis wann muss das Protokoll vorliegen?

Das Gesetz sagt "unverzüglich" (§ 24 Abs. 6 WEG); eine Verspätung macht die Beschlüsse allerdings nicht ungültig. Praktisch wichtig ist die Anfechtungsfrist: Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG). Wer anfechten will, braucht die Beschlüsse vorher; schicken Sie die Niederschrift deshalb deutlich vor Ablauf dieses Monats.

Was ist der Unterschied zwischen Niederschrift und Beschluss-Sammlung?

Die Niederschrift hält eine Versammlung fest: Anwesenheit, Anträge, Abstimmungen, Hinweise. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut der verkündeten und der schriftlichen Beschlüsse sowie gerichtlicher Urteile, fortlaufend nummeriert, mit Ort und Datum und mit Vermerk, wenn ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde (§ 24 Abs. 7 WEG).

Geht ein Beschluss auch ohne Versammlung?

Ja, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Die Eigentümer können außerdem beschließen, dass sie auch online an der Versammlung teilnehmen dürfen (§ 23 Abs. 1 WEG), und mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, dass die Versammlung für höchstens drei Jahre rein virtuell stattfinden kann (§ 23 Abs. 1a WEG). Wird ein solcher Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG). Fällt sie aus, bleiben die in virtuellen Versammlungen gefassten Beschlüsse trotzdem gültig und nicht anfechtbar.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz, § 23: Wohnungseigentümerversammlung (gesetze-im-internet.de)Online-Teilnahme nach Beschluss (Abs. 1), virtuelle Versammlung mit drei Vierteln für höchstens drei Jahre (Abs. 1a), Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (Abs. 2), Beschluss ohne Versammlung in Textform (Abs. 3).
• Wohnungseigentumsgesetz, § 24: Einberufung, Vorsitz, NiederschriftEinberufung in Textform, mindestens drei Wochen (Abs. 4); Vorsitz des Verwalters (Abs. 5); Niederschrift und Unterschriften (Abs. 6); Inhalt der Beschluss-Sammlung und Einsicht (Abs. 7); wer sie führt (Abs. 8).
• Wohnungseigentumsgesetz, § 25: BeschlussfassungMehrheit der abgegebenen Stimmen (Abs. 1); eine Stimme pro Wohnungseigentümer (Abs. 2); Vollmachten in Textform (Abs. 3); Stimmverbot (Abs. 4).
• Wohnungseigentumsgesetz, § 28: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, VermögensberichtBeschluss über Vorschüsse und Rücklagen (Abs. 1) und über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (Abs. 2).
• Wohnungseigentumsgesetz, §§ 10, 18, 45Abweichende Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1); Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4); Anfechtungsklage binnen eines Monats erheben und binnen zweier Monate begründen (§ 45).
• Wohnungseigentumsgesetz, § 48: ÜbergangsvorschriftenAbs. 6: Bei einem Beschluss nach § 23 Abs. 1a vor dem 1. Januar 2028 ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird; ein Verstoß macht die virtuell gefassten Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar.
• Bundesministerium der Justiz: Die Wohnungseigentümerversammlung (Broschüre, Stand September 2025)Vorsitzender prüft Vollmachten, nennt vor der Abstimmung die erforderliche Mehrheit und verkündet das Ergebnis; die Versammlung ist immer beschlussfähig; Wortmeldungen müssen nicht protokolliert werden; Unterzeichnende müssen anwesend gewesen sein; fehlende Unterschrift oder verspätete Niederschrift lassen die Beschlüsse gültig.
• Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses durch den Vorsitzenden sind in der Regel Voraussetzung für das Zustandekommen eines Beschlusses; auch die Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss.
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.2023, V ZR 51/23Daran hat die WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 nichts geändert.
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.03.2012, V ZR 178/11 (Volltext bei gesetze.co)Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse von der Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig, ist ein Beschluss ohne diese Unterschriften ungültig (Rn. 22); ob die Unterschrift nachgeholt werden kann, ließ der BGH offen (Rn. 23).

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